Een online vastgoedadvertentie bevat een beschrijving, foto’s, een prijs en een energieprestatiecertificaat (EPC) voor een te koop of te huur aangeboden goed. De meeste vastgoedzoektochten verlopen via digitale platforms, waardoor de keuze van het juiste hulpmiddel en het correct lezen van de advertenties belangrijker zijn dan alleen maar het aantal bezoeken te vermenigvuldigen.
Filteren op energieklasse: de criteria die traditionele portals op de achtergrond plaatsen
De meeste vergelijkingsgidsen presenteren de platforms op basis van hun publiek of hun aantal advertenties. Sorteren op energieklasse van het EPC verdient echter de eerste prioriteit, vooral bij huur.
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met een klasse G in principe niet meer worden verhuurd als hoofdverblijf. De klasse F volgt in 2028, en de klasse E in 2034. Het zoeken naar een huurwoning zonder te filteren op energieklasse is alsof je door potentieel verouderde advertenties bladert.
Een andere valstrik: de diagnoses die vóór 1 juli 2021 zijn uitgevoerd, zijn sinds 1 januari 2025 niet meer geldig, zelfs als de theoretische vervaldatum nog niet is verstreken. Een advertentie met een oude EPC kan dus misleidend zijn. Controleer voordat je contact opneemt met een eigenaar de datum van de diagnose en zorg ervoor dat deze overeenkomt met de momenteel geldende rekenmethode.
Een verwachte regelgevingwijziging op 1 januari 2027 zal de conversiefactor van elektriciteit die wordt gebruikt in de berekening van het EPC wijzigen (van 1,9 naar 1,7 volgens het Instituut voor de Economie van het Klimaat, I4CE). Sommige woningen die elektrisch worden verwarmd, kunnen hun label verbeteren zonder enige werkzaamheden. Het vergelijken van advertenties die voor en na deze datum zijn gepubliceerd, vereist dat je de versie van de diagnose controleert.
Vastgoedadvertenties tussen particulieren en professionals: wat de bron verandert
De oorsprong van een advertentie bepaalt de betrouwbaarheid van de informatie die deze bevat. Op algemene platforms zoals Leboncoin coëxisteren aanbiedingen van agentschappen, makelaars en particulieren. Op SeLoger of Logic-Immo komen de meeste advertenties van professionals. PAP richt zich op directe transacties tussen particulieren.
Deze onderscheid heeft concrete gevolgen. Een professional is verplicht om het EPC, de oppervlakte volgens de Carrez-wet, de vergoedingen en het professionele kaartnummer te vermelden. Een particulier heeft niet dezelfde presentatieverplichtingen, wat het vergelijken van het ene goed met het andere kan bemoeilijken.
Om de aanbiedingen die op verschillende portals zijn gepubliceerd effectief te vergelijken, verzamelen gespecialiseerde aggregators advertenties van tientallen bronnen. Het doorbladeren van de site Mr Annonce voor vastgoed maakt het bijvoorbeeld mogelijk om een breed scala aan aanbiedingen te bekijken zonder meerdere tabbladen te openen.
Valse vastgoedadvertenties online detecteren
Oplichting met valse huuradvertenties neemt toe, zoals gerapporteerd door France Info. De meest voorkomende waarschuwingssignalen vormen een herkenbare bundel:
- Foto’s die niet overeenkomen met het werkelijke goed, vaak afkomstig van andere advertenties of van beeldbanken.
- Een abnormaal lage huurprijs in vergelijking met de lokale markt, ontworpen om een maximaal aantal snelle contacten te genereren.
- Een verzoek om een overschrijving of betaling vóór een bezoek, soms vermomd als “reservering” of “prioriteitsdossier”.
- Het ontbreken van een EPC of een manifest verouderde diagnose, wat ofwel een nalatigheid ofwel een vervalsing aangeeft.
De antifraudecontroles van de platforms zijn een op zichzelf staand selectiecriterium. Sommige controleren de identiteit van de adverteerders of signaleren prijsinconsistenties. Andere beperken zich tot een verklarend formulier. Geef de voorkeur aan portals die hun moderatiebeleid duidelijk weergeven.
Concrete criteria voor het kiezen van een vastgoedadvertentieplatform
Het aantal advertenties is niet voldoende om de platforms van elkaar te onderscheiden. Drie parameters verdienen evaluatie op basis van jouw project.
- Type verkopers aanwezig: agentschappen, makelaars, particulieren of ontwikkelaars. Een koper die de makelaarskosten wil vermijden, zal zich richten op PAP. Een koper die begeleiding wil, zal de voorkeur geven aan platforms met een professioneel karakter.
- Kwaliteit van de zoekfilters: de mogelijkheid om te sorteren op EPC-klasse, type mandaat of publicatiedatum voorkomt dat je door tientallen irrelevante resultaten bladert.
- Versheid van de advertenties: sommige platforms behouden goederen die al zijn verkocht of verhuurd gedurende meerdere weken. Een goed platform verwijdert of signaleert verlopen advertenties binnen enkele dagen.
De gebruikelijke reflex om zich gelijktijdig op vijf of zes sites in te schrijven, heeft vaak het tegenovergestelde effect van wat gewenst is: te veel waarschuwingen, dubbele vermeldingen en een toenemende moeilijkheid om de nieuwigheden te volgen. Twee of drie aanvullende platforms dekken de grote meerderheid van de markt.
E-mailwaarschuwingen en meldingen: de frequentie instellen
De meeste platforms bieden e-mailwaarschuwingen aan. Het instellen van te brede criteria (oppervlakte, budget, locatie) genereert een onbeheerbare stroom. Het beperken van het geografische gebied tot een specifieke wijk of postcode, het vaststellen van een realistisch prijsplafond en het uitsluiten van energieklassen die niet overeenkomen met jouw project vermindert de ruis aanzienlijk.
De online vastgoedmarkt evolueert in het tempo van de regelgevingseisen. De geldigheid van het EPC, de drempels voor verhuurverboden en de methoden voor energiecalculatie beïnvloeden rechtstreeks wat een advertentie wettelijk kan weergeven. Deze elementen controleren voordat je contact opneemt, blijft de meest tijdsefficiënte handeling voor elke koper of huurder.
